Когда рухнет рынок недвижимости?

В последнее время я ощутил остроту и актуальность этого вопроса на себе. Многие мои клиенты хотят получить совет, который в той или иной мере предвидит поведение отечественного рынка недвижимости и его перспективы. Если свести подобного рода запросы воедино, то можно выделить два основных класса. Одних интересует «Пора ли продавать?», других – наоборот «Стоит ли по таким «сумасшедшим» ценам покупать жилье или есть надежда, что они опустятся?».

Где искать ответы? Многие аналитики пытаются это делать, основываясь на текущей статистике продаж. Она, безусловно, важна, но вряд ли такой подход можно считать исчерпывающим. Как правило, за колебаниями цен на жилье кроется множество внешних и внутренних факторов. Без их учета и анализа достоверный прогноз вряд ли возможен. Вот почему мне кажется, что ответ на вопрос, который вынесен в заголовок этой колонки, следует искать в двух плоскостях, двух системах координат. Во-первых, нужно обратиться к существующим аналогам в истории и закономерностях поведения рынка недвижимости в тех странах, где он работает уже давно. Во-вторых, учесть специфику нашего, еще молодого и только зарождающего рынка жилья.

Начнем с того, что многолетний рост цен на рынке недвижимости вовсе не является российским феноменом, а представляет собой давно существующий глобальный тренд. За последние 10 лет цены на недвижимость в США выросли более чем на 100%, в странах Европы (недвижимость в Испании, недвижимость в Германии, недвижимость в Чехии и т.д.) – до 300%. Ажиотаж в сфере жилой недвижимости наблюдается также в Индии, Китае и других азиатских странах. Интересен также тот факт, что обвала на рынке недвижимости ждут не только в России, но и за рубежом. По мнению многих экспертов, он может начаться с американского рынка, а затем распространиться по всему миру.

Касается ли это России? В определенной мере да. Считается, что цены на недвижимость могут сильно «прогнуться» по двум основным причинам. Это так называемый спекулятивный «пузырь» и проблемы с экономикой страны. В США в настоящее время существуют серьезные опасения по поводу первой из названных причин. Связано это с тем, что благодаря современной системе кредитования на рынок жилья «накачано» слишком много денег и под ее тяжестью вся эта система может просто рухнуть. В России пока этот фактор не работает, т.к. у нас слишком мало жилья приобретается посредством заемных средств. Для россиян наибольшую опасность представляют возможные проблемы с экономикой, которые могут привести к резкому снижению платежеспособного спроса на рынке жилья и его обвалу.

Хотя рынок жилья в 1998 году еще не был таким информационно открытым как теперь, но я уверен, что у многих людей сохранились воспоминания о дешевых квартирах и домах, которые можно было тогда приобрести сразу после кризиса. Правда, большинство не могло себе этого позволить в силу возникших у них проблем. Но те, кто тогда сумел вложиться в недвижимость, с годами стали очень состоятельными людьми.

В ближайшем будущем подобная картина может повториться. Основной причиной развития событий по подобному сценарию может послужить замедление роста мировой экономики, снижение спроса на энергоресурсы, а значит и существенное снижение цен на нефть. Как это не парадоксально, но резкое сдувание «пузыря» на рынке недвижимости в США может стать в этом деле своеобразным пусковым механизмом. Думаю, что падение спроса на жилье в России может начаться уже при цене 35-40 долларов за баррель. Правда, вероятнее всего, что произойдет это с определенным временным лагом порядка 10 – 12 месяцев.

И еще одно добавление к вопросу о возможном крахе. Речь идет об инвестициях в недвижимость. По разным оценкам от 20% до 25% жилья покупается как инвестиции с целью извлечения дополнительной прибыли. Это нормально. В США примерно такая же доля инвесторов. Правда, как правило, все это жилье незамедлительно выставляется на продажу при появлении первых сигналов серьезного падения цен. Так что влияние нефтяного фактора может быть существенным образом усилено массовым сбросом инвестиционного жилья.

К сожалению, приходиться констатировать, что существующие особенности отечественного рынка недвижимости, рассматриваемые как факторы изменения цены, практически все работают на то, чтобы удержать ее на высоком уровне и способствовать дальнейшему росту. Так, например, для московской элитной недвижимости характерно следующее. Большой платежеспособный спрос, связанный с работой в столице федеральных органов управления, избыточной концентрацией различного рода бизнес структур, стремлением иметь жилье в Москве состоятельных людей из регионов. Кроме того, рынок жилья во многом остается монопольным, отсутствует необходимый уровень конкуренции, существуют ограничения на массовую застройку жилья и т.д. Не думаю, что в ближайшее время что-нибудь кардинально изменится в пользу удешевления жилья.

Нельзя также считать, что за последние годы уменьшился спрос на жилье. Такая тенденция может со временем проявиться только в секторе элитной, очень дорогой недвижимости. Что касается жилья бизнес и эконом класса, то здесь спрос ограничивается только уровнем заработков потенциальных покупателей. Даже развитие ипотеки, призванной сделать жилье более доступным, в перспективе также внесет свою весомую лепту в подорожание недвижимости.

Из сказанного выше можно сделать следующие практические выводы, на которые я опираюсь, давая советы своим клиентам:

1. В ближайшие несколько лет рынок жилой недвижимости вряд ли рухнет, т.к. единственным серьезным фактором, который может это вызвать является существенное и длительное падение цен на нефть. Так что, если для вас это важно, то время от времени следите за тем , как ведут себя нефтяные котировки.
   
2. Инвесторы, которые покупали квартиру (дом) несколько лет тому назад и боятся прогадать, продавая ее сейчас, могут спокойно подождать еще немного. Хотя гарантировать значительное увеличение дохода от этого достаточно сложно.
   
3. Если вам нужна недвижимость для личного пользования, то следует исходить из того, что в ближайшие год - два трудно ожидать лучших условий для ее приобретения. Если речь идет не об элитной недвижимости, то, пожалуй, следует покупать ее сейчас и не откладывать.
   
4. Тем, кто рассматривает жилую недвижимость как объект для инвестирования, нужно иметь в виду, что в настоящее время она вряд ли является таким же привлекательным активом, которым была раньше. Поэтому на всякий случай не рассчитывайте на быструю отдачу и вкладывайте деньги в среднем на 3 – 5 лет.

Доброго здоровья вашим финансам и хорошей «погоды» в доме.

Исаак Беккер
международный финансовый консультант
FCP (Financial Management) Ltd
декабрь 2006